投資性房地產評估操作指引—摘自《企業(yè)價值評估操作指引-資產基礎法》（蘇評協(xié)【2020】81號）

一、投資性房地產的概念、類型和計量

       投資性房地產，是指企業(yè)為賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

       投資性房地產按照取得方式分為外購（含作價入股、非貨幣性交換、債務重組等）和自行建造兩種。資產評估專業(yè)人員應關注投資性房地產的取得方式，并了解投資性房地產初始計量和后續(xù)計量的差異。

       1.初始計量。外購和自行建造取得的投資性房地產均按照成本進行初始計量。外購投資性房地產成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；自行建造投資性房地產成本包括建造該項不動產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。

       2.后續(xù)計量。企業(yè)通常采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

二、投資性房地產的核查驗證

       對投資性房地產進行核查驗證是投資性房地產評估的必要程序，通過核查驗證，對影響投資性房地產的相關因素進行全面、客觀的調查，核實投資性房地產實物的存在性、完整性和權屬的完備性。

       投資性房地產的核查驗證包括了解投資性房地產的現(xiàn)狀和關注投資性房地產的法律權屬。針對不同評估對象，在法律、準則允許的范圍內，評估專業(yè)人員應通過合理的方式和手段，收集相關資料，進行核查驗證。

     （一）獲取投資性房地產評估申報明細表，復核加計是否正確，并與總賬數(shù)和明細賬合計數(shù)核對是否相符。

     （二）收集并核查驗證評估所需資料。

       資產評估專業(yè)人員應結合投資性房地產的實際情況，收集評估所需資料并對收集的資料進行核查驗證：

       1.權屬資料。外購取得的投資性房地產權屬資料包括：購房合同、土地使用證、房屋所有權證或不動產權證、他項權證等資料。

自行建造取得的投資性房地產權屬資料包括：土地出讓（轉讓）合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、工程竣工驗收報告、土地使用證、房屋所有權證或不動產權證、他項權證等資料。

通過查閱上述資料的原件，核查投資性房地產權屬是否存在瑕疵，是否存在已設定抵押、被查封等權利限制。在必要的情況下可會同被評估單位（產權持有單位）前往登記部門打印不動產登記簿，確保權屬資料真實、有效。沒有權屬證明文件的或者權屬證明文件不完整的，應當要求委托人或者其他相關當事人對投資性房地產的權屬做出承諾或者說明。

       2.財務資料。外購取得的投資性房地產財務資料包括：購房款支付憑證、契稅及相關稅款完稅憑證等。

自行建造取得的投資性房地產財務資料包括：土地款支付憑證、契稅及相關稅款完稅憑證、工程款及材料物資支付憑證、財務竣工決算報告及審計報告、工程款支付憑證等。

       通過抽查憑證、核對相關款項支付合同、發(fā)票的方式核實了解投資性房地產的賬面價值及其構成，明確賬實是否相符、入賬是否合理，是否欠繳稅費、款項等情形。

       3.工程資料。如為自行建造取得的投資性房地產，必要情況下還應收集與投資性房地產相關的設計、施工、驗收等資料，如勘查設計合同、施工合同、材料物資采購合同、監(jiān)理合同、竣工驗收資料、工程圖紙等資料。

       4.租賃資料。作為投資性房地產核算的房地產，通常處于出租狀態(tài)，因此，需要收集評估基準日的租賃合同、租金發(fā)票以及租金入賬憑證。查看企業(yè)的租賃臺賬，并與收集到的租賃合同進行核查比對，同時向企業(yè)了解租賃到期的合同未來的出租情況。

     （三）投資性房地產的現(xiàn)場勘查

      1.資產評估專業(yè)人員通過詢問、訪談、核對、勘查等手段對投資性房地產進行核查驗證，全面了解投資性房地產的實物狀況、區(qū)位狀況和權益狀況。根據(jù)現(xiàn)場勘查結果補充、完善資產評估申報明細表。

      2.現(xiàn)場勘查時應關注投資性房地產購建時間，后期維修保養(yǎng)、改擴建情況和使用狀況，了解投資性房地產的建筑結構、裝飾裝修、出租收益等情況。

      3.拍攝反映評估對象內部、外部和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料。

      4.制作現(xiàn)場勘查記錄，對現(xiàn)場勘查的時間、對象、內容、結果進行記錄（有必要的情況下還應繪制示意圖），領勘人、現(xiàn)場勘查人應當在勘查記錄中進行簽字?，F(xiàn)場勘查記錄可以采用文字或表格的形式，記錄的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰。通常包含以下幾方面內容：

    （1）基本信息：包括投資性房地產權證號、名稱、坐落、產權人等基本信息。

    （2）權益狀況：主要為反應投資性房地產權屬狀態(tài)的信息，包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權、擔保物權、租賃或占用、查封情況等。

    （3）實物狀況：實物狀況包括土地實物狀況和建筑物實物狀況。土地實物狀況應包括土地的面積、形狀、地形、地勢、地質、土壤、開發(fā)程度等；建筑物實物狀況包括建筑規(guī)模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度、所處樓幢、樓層和朝向等。

    （4）區(qū)位狀況：包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等。

      5.資產評估專業(yè)人員對投資性房地產進行現(xiàn)場勘查時，盡可能的采用逐項勘查方法進行。對于數(shù)量多、區(qū)位條件相近的投資性房地產，當通過抽樣勘查能夠較為準確推斷出所有投資性房地產狀態(tài)時可以采用抽樣勘查。采用抽樣勘查方式實施現(xiàn)場勘查的，應該選擇足夠數(shù)量的、具有代表性的投資性房地產進行逐項勘查。資產評估專業(yè)人員應當了解抽樣勘查的局限性，充分考慮抽樣風險，在制定抽樣勘查方案時，應當對抽樣風險進行評估，同時在評估報告中進行披露。

      6.采用市場法評估時，對選取的可比參照物進行必要的現(xiàn)場勘查。

     三、投資性房地產的評定估算

     采用資產基礎法評估企業(yè)價值時，應關注被評估單位投資性房地產的后續(xù)計量模式。

     1.采用市場法評估投資性房地產。

    （1）存在活躍的交易市場是選用市場法的前提，應當收集足夠數(shù)量的交易實例，交易實例信息真實可靠、價格內涵明確。

    （2）選做可比參照物的交易實例應當與評估對象可比或者可修正。尤其是需要注意建筑面積的不同對交易單價的影響。

    （3）各因素修正時與評估對象描述具有邏輯性，因素修正方向正確、幅度合理。

    （4）合理考慮評估基準日現(xiàn)時租約對投資性房地產價值的影響。

      2.采用收益法評估投資性房地產。

    （1）應當合理確定凈收益，計算投資性房地產凈收益時，應當根據(jù)評估范圍合理考慮非房地產因素所產生的收益對投資性房地產價值產生的影響。評估中，資產評估專業(yè)人員通常依據(jù)房地產租賃市場價格的變化趨勢，結合收益折現(xiàn)模型的不同（直接資本化法、戈登增長模型等），確定是否考慮投資性房地產預期收益的長期增長率及其具體水平。

    （2）應當合理確定收益期限，收益期限應當根據(jù)建筑物剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數(shù)，結合土地出讓合同有關土地使用權期間屆滿后土地使用權及地上建筑物的處置方式的不同約定，依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定。除土地使用權期間屆滿后連同地上附著物一并被政府無償收回的情況外，可以選擇采用土地使用權到期續(xù)期或考慮地上建筑物殘值的方法確定投資性房地產價值。

    （3）評估中應當關注租約的合法性、有效性，了解實際履行狀況。對合法、有效并實際履行的租約，預測未來凈收益所使用的租約期內的租金應當采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金。

    （4）應當合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率通常采用市場提取法或累加法等方法確定。折現(xiàn)率與投資性房地產的收益方式、收益預測方法、風險狀況有關，也因投資性房地產的組成部分不同，以及房地產運營類型（租賃型、商服經營型等）的不同而存在差異。折現(xiàn)率的口徑應當與預期收益口徑保持一致。

       4.采用市場法或收益法評估投資性房地產時，評估結論通常包括土地使用權價值，資產評估專業(yè)人員可根據(jù)被評估單位財務核算方式在建筑物與土地使用權價值中進行合理分攤，避免重復或者遺漏，必要時在報告中進行披露。

       5.如采用市場法和收益法無法得出投資性房地產價值時，可根據(jù)《資產評估執(zhí)業(yè)準則-不動產》相關要求選擇其他合適的評估方法進行評估。